Kan forbrukers forhåndsundersøkelse påvirke hevingsadgangen?
Kan forbrukers forhåndsundersøkelse påvirke hevingsadgangen?
Ved kjøp av brukt bolig inneholder avhendingslova (avhl.) visse regler for kjøpers forhåndsundersøkelse, jf. avhl. § 3-10 (2). Konsekvensen av disse forhåndsundersøkelsene kan være at det ikke blir ansett for å foreligge noen mangel ved eiendommen, slik at det ikke kan kreves heving. Forhåndsundersøkelsene kan også være et moment i spørsmålet om mangelen er «vesentlig».
Forarbeidene presiserer at det ikke gjelder noen generell plikt til forhåndsundersøkelse for kjøper. Forarbeidene til loven forklarer videre regelen som følger:
Ved eigedomsal er det vanleg å halde visiningar for dei som måtte vere interesserte. Ofte er det fyrst ei felles visning for fleire interesserte. Ofte er det fyrst ei felles visning for fleire interesserte. Seinare kan det vere nye visninar for berre ein einskild interessert. Andre gongar får den som er interessert låne nykel for å sjå seg om på eiga hand, eller kanksje vert eigedomen nærare studert frå utsida. Alle desse døma må reknast som «undersøking» etter andre ledd. Men sjølvsagt vil formen for undersøking og dei nærare omstenda rundt denne ha mykje å seie for kva kjøparen «burde vorte kjent med». Særleg på et tidleg stadium, [til dømes] før kjøparen enno har bestemt seg for om han eller ho vil gi bod, kan det ikkje krevjast mykje. Så lenge seljaren ikkje har oppmoda til undersøking, er det opp til kjøparen kva for undersøkingar han eller ho vil gjere, og det er berre omstende kjøparen burde vorte kjent med ved den form for undersøking som faktisk har skjedd, som tel med etter § 3-11 andre ledd.
Det er viktig å merke seg at undersøkelsesbegrpeet i § 3-11 (2) er vidt, og omfatter mange ulike tilfeller hvor kjøper har hatt anledning til å avdekke mangler. Samtidig er det ikke enhver undersøkelse som vil kunne tilsi at kjøper «burde vorte kjent med» mangelen.
Videre står det i forarbeidene at
Det følgjer ikkje av § 3-11 andre ledd at seljaren, sjølv etter særskilt oppmoding, kan gjere kjøparen forplikta til meir spesielle typer undersøking, eller spesielt nøye undersøking. I alle fall gjeld dette dersom det vil vere ei komplisert og eventuelt kostnadskrevjande undersøking. Forbrukarar bør ikkje reknast å ha plikt til undersøking som krev sakkunnig hjelp. I andre tilfelle må spørsmålet om skkunig hjelp på kjøarsida vurderast meir konktret. Herunder vil det, innan visse grenser, spele inn om seljaren har oppmoda til særskilt undersøking av spesielle omstende. Men skal kjøparen si plikt gå svært langt, må dette vere på grunnlag av avtale og ikkje einsidig oppmoding etter § 3-11 andre ledd.
[…]
I utgangspunktet legg § 3-11 andre ledd opp til ei individuell vurdering av kvar kjøpar og kva for føresetnader han hadde for undersøkinga. Ved denne vurderinga av akstemd må ein til ein viss grad likevel gå ut frå rolleforventningar, dvs det krav ein vanlegvis må kunne stille kjøparar av den aktuelle type eigedom. Såleis må ein svært urøynd kjøpar vere ekstra varsam, og heller syte for å få hjelp av meir kunnige. Når det derimot gjeld særleg kunnige kjøparar, må ein kunne krevje meir, men likevel slik at ein framleis må sjå på kor langt omstenda totalt sett oppfordra kjøparen til bruk av kunnskapen. Dette gjeld også der kjøparen faktisk hat hatt kunnig hjelp, [til dømes] har hatt ein eigedomsmeklar eller ein takstmann med seg.
Dette viser at hvorvidt kjøpers forundersøkelse skal utelukke mangel, er en konkret vurdering.