Prisavslag til tross for forbehold om “som den er” – råte og fuktskader
HR-2017-345-A gjelder kjøpers krav om prisavslag etter kjøp av leilighet, som følge av at det oppsto fuktskader. Oppstandelsen til fuktskadene viste seg mellom visningstidspunktet og kjøpernes overtakelse. Spørsmålet blir dermed om skaden må anses dekket av «som den er»-forbeholdet som følger av kjøpekontrakten.
Utgangspunktet for vurderingen er kjøpekontrakten og dens klausuler. Der følger «som den er»-forbeholdet, i samsvar med avhendingsloven § 3-9. Dermed har kjøperne krav på å overta leiligheten i den tilstanden den var i ved «besiktigelsen». I dette ligger også en viss risiko fra kjøpers side. Dersom det foreligger eventuelle skjulte feil og mangler på tidspunktet for besiktigelsen, vil dette være en risiko som kjøperen tar. Høyesterett nevner typiske eksempler som «skjulte råteskader eller ukjente konstruksjonssvakheter», jf. avgjørelsens avsnitt 25.
Avhendingsloven § 3-9 oppstiller likevel en sikkerhetsventil for kjøpers grad av risiko for de tilfeller der selger har oppgitt uriktige eller ufullstendige opplysninger. Den kommer også til anvendelse der eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.
Se dom om skjeggkre.
Videre er et annet punkt i kontrakten i tråd med avhendingsloven § 2-4 om kjøperens risiko. Selgerens risiko er videre ikke angitt. Det følger av forarbeidene til bestemmelsen at skader som oppstår før risikoens overgang, må vurderes opp mot selgerens forpliktelse til å levere, jf. avgjørelsens avsnitt 31. Høyesterett stadfester at det er klart at leiligheten ved overtakelsen ikke var i samme stand som på besiktigelsen. Fra besiktigelsen til overleveringen var leilighetenes to bad gått fra å være velfungerende til å være «ubrukelige».
Utgangspunktet er dermed at skadene oppsto før kjøperne overtok risikoen for skadene, og at selgerne dermed ikke har levert kontraktsmessig. Imidlertid anfører selgerne at skadene er nært knyttet til skjulte svakheter ved leiligheten som var til stede allerede ved besiktigelsen, og som kjøperne har overtatt risikoen for gjennom «som den er»-klausulen i kjøpekontrakten, jf. avsnitt 33. Dermed blir dette spørsmålet som retten må ta stilling til.
Høyesterett trekker frem at det må tillegges vekt at selgeren har «hånd om» eiendommen i perioden mellom besiktigelsen og overtakelsen. Som utgangspunkt er det dermed selgeren som har best forutsetninger for å forebygge at skade skjer, samt begrense skadens omfang hvis den inntrer. Det samme hensynet vil også gjøre seg gjeldende for tilfellene der det foreligger skjulte feil som utspiller seg som nye skader før overleveringen.
Høyesterett konkluderer med at det ikke er «grunnlag for å fravike kontrakten – og lovens – utgangspunkt om at leiligheten skulle ha vært levert «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse». Dermed er det selgeren som er nærmest til å bære risikoen for skadene. Avgjørelsen rokker ikke ved lagmannsrettens dom om at kjøperne tilkjennes prisavslag.