Prisavslag som følge av arealsvikt
Når har kjøper krav på prisavslag når det foreligger arealsvikt ved boligen? Svaret avhenger av om arealsvikten er å anse som en mangel.
Arealsvikt foreligger i tilfeller hvor selger har gitt opplysning om at eiendommen er av en viss størrelse, og den opplyste størrelsen ikke tilsvarer eiendommens faktiske areal. Avviket som er mellom det opplyste arealet og det faktiske arealet må være av en viss størrelse før det kan bli aktuelt å gjøre gjeldende en mangelsbeføyelse som prisavslag.
Dersom det foreligger en arealsvikt ved eiendommen som utgjør en mangel, kan det være aktuelt med prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Men hvor stort prisavslag har man krav på? Bestemmelsen legger opp til to forskjellige måter å beregne prisavslag på.
Etter avhendingsloven § 4-19 første ledd at kjøperen kan kreve et «forholdsmessig prisavslag». Når det ikke er mulig å fastsette et forholdsmessig prisavslag skal prisavslaget settes til «kostnadene ved å få mangelen rettet», jf. avhendingsloven § 4-19 annet ledd. Det er likevel slik at det er denne utmålingsmetoden som utgjør den praktiske hovedregelen, da et forholdsmessig prisavslag i de fleste tilfeller tilsvarer kostandene ved å få mangelen rettet.
I rettspraksis er det lagt til grunn at i de tilfeller det forholdsmessige prisavslaget utgjør et lavere beløp enn kostnadene ved å utbedre mangelen skal prisavslaget fastsettes forholdsmessig, se for eksempel Rt. 2000 s. 199.
Når det foreligger arealsvikt ved en eiendom, er dette typisk en mangel som det vil være vanskelig å få rettet opp i. Prisavslaget må derfor settes forholdsmessig.
Ved utmåling av forholdsmessig prisavslag skal prisavslaget tilsvare differansen mellom den verdien boligen har med den aktuelle mangelen og den verdien boligen ville hatt uten mangelen. Det er lagt til grunn i rettspraksis at det er markedsverdien som skal legges til grunn, jf. se for eksempel Rt. 1998 s. 1510. Utdrag fra Rt. 1998 s. 1510 side 1519:
«Alle disse bestemmelsene foreskriver at et prisavslag skal være forholdsmessig, dvs at prisen – salgssummen – skal reduseres etter forholdet mellom salgsgjenstandens verdi uten mangelen og salgsgjenstandens verdi med mangelen. Med verdi menes i denne sammenheng omsetningsverdi.»
Ved et boligkjøp der mangelen har redusert verdien av eiendommen med 10 % vil prisavslaget settes til 10 % av kjøpsprisen. Dette innebærer at prisavslaget vil tilsvare verdireduksjonen i de tilfeller boligen er kjøpt til markedspris. I tilfeller hvor boligen er kjøpt under markedspris vil prisavslaget være mindre enn verdireduksjonen. Motsatt vil prisavslaget ved en bolig kjøpt over markedspris være høyere enn verdireduksjonen.