Prisavslag ved arealsvikt – fikk kr 50 000 for et avvik på 10 kvadratmeter
Dersom du kjøper en eiendom som viser seg å være mindre enn det som er opplyst, kan det foreligge arealsvikt som gir grunnlag for prisavslag.
Arealsvikt innebærer at selgeren positivt opplyser om et bestemt areal for eiendommen, og dette opplyste arealet ikke tilsvarer eiendommens faktiske areal. Opplysningene om eiendommens areal fremgår typisk av salgsprospektet eller takstrapporten.
Dommen inntatt i Rt. 2003 s. 612 handlet om krav om prisavslag som følge av arealsvikt ved kjøp av en selveierleilighet. Leiligheten var opplyst å være på 112 kvadratmeter, men viste seg å kun være på 102 kvadratmeter. Avviket var følgelig på 10 kvadratmeter.
Høyesterett viste innledningsvis til bestemmelsen om arealsvikt i avhendingslovens § 3-3, og bemerket at arealet må være vesentlig mindre enn opplyst av selger før det kan sies å foreligge en mangel. Bestemmelsen regulerer eksplisitt kun grunnareal, det vil si areal «utomhus», og får ikke direkte anvendelse på innvendig areal. Det er imidlertid lagt til grunn i lovens forarbeider og rettspraksis at mye av det samme også skal gjelde for innvendig arealavvik, men likevel slik at det skal relativt mindre avvik til innendørs før det blir ansett for å være en mangel.
Høyesterett bemerket videre at «ikke ethvert avvik mellom korrekt og målt boligareal vil være en mangel». Om spørsmålet om hvor mye som må kreves før det skal foreligge arealsvikt, ble det uttalt at målemetodene i dag er vesentlig forbedret i forhold til tidligere, og at «det i dag er mindre grunn til å tillate særlig store avvik på grunn av usikkerhet».
Det ble videre trukket frem at det i forbindelse med salg av boliger i dag er en bruk av statistikker over og sammenlikninger av boligpriser, som bygger på kvadratmeterpris ved salg. Dermed øker viktigheten av å ha pålitelige arealmålinger for boliger.
«Likevel er det grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse. Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave, der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor – også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9%. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel.»
Høyesterett kom til at avviket på 8,9 prosent klart medførte at leiligheten var mangelfull. Det ble uttalt at dersom arealavviket var tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel, måtte den feilaktige opplysningen normalt også ha virket inn på avtalen. Kjøperen fikk rett på et prisavslag tilsvarende kr 50 000.